Elaborado em 04/2011.

É muito comum no mercado imobiliário o chamado “contrato de gaveta”, que, vale dizer, não deve ser confundido com o instrumento particular de compromisso de compra e venda, aquele previsto no artigo 1.417 do Código Civil, feito por instrumento público ou particular, mas que é passível de registro e gera direito real de aquisição.

Os compromissos de compra e venda devem conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado futuramente, ou seja, o contrato definitivo de compra e venda, quando, de fato e de direito, vai ocorrer a transferência da propriedade, com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Sempre que alguém desejar realizar a compra e venda de um imóvel e não puder fazê-lo naquele momento, por motivos diversos, poderá firmar com a outra parte uma promessa de compra e venda, compromisso de compra e venda, ou contrato preliminar de compra e venda. Existem várias designações oferecidas pela Lei e pela Doutrina ao se referir à esse tipo de contrato; de certo, sua natureza está vinculada ao seu conteúdo e não à sua denominação.

Enfim, o compromisso de compra e venda gera diversos direitos para as partes contratantes, sendo o principal deles e de celebrar, após concluída as condições estipuladas no compromisso, a compra e venda definitiva. A Lei 6.766/79 que disciplina o parcelamento do solo, mais conhecida como a Lei dos Loteamentos, prevê que os compromissos de compra e venda valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Já o contrato de gaveta como o próprio nome diz, é um contrato não oficial, que somente tem existência perante as partes, comprador e vendedor. Em regra não é passível de registro por depender da anuência da instituição financeira, ou por outros motivos, e por isso mesmo é um contrato de elevado risco. Na maioria das vezes ocorre sempre quando o “dono” de um imóvel financiado (o vendedor), ou aquele que também adquiriu o imóvel por outro contrato de gaveta ou até mesmo por um compromisso de compra e venda, mas que não tem legitimidade para “transferir a propriedade” resolve vender o imóvel para outra pessoa (o comprador).

Muitas vezes o adquirente nem se deu conta de verificar se o “vendedor” é mesmo proprietário do imóvel ou se é somente o promitente comprador ou detentor apenas da posse e nem poderia realizar a venda do imóvel. Pergunto: Ele poderá transferir a propriedade ao final das condições estipuladas?

Na prática o contrato de gaveta é muito utilizado quando o imóvel está financiado seja direito pela construtora ou pelo SFH. Muitas empresas cobram pela transferência do contrato de financiamento ou não aprovam a “revenda”. E por que as empresas que atuam no SFH não aprovam as transferências?

Na maior parte dos casos, os índices que reajustam o saldo devedor são diferentes dos índices que reajustam o valor da prestação. Em regra, o saldo devedor é reajustado mês a mês (somente nos casos de SFH), por índices que refletem a variação das taxas de juros, ao passo que o valor da prestação é reajustado por índices de correção monetária.

O resultado, evidentemente, é um grande descompasso entre o valor do saldo devedor e o valor da prestação. (resíduo)

Enfim, ocorre que os bancos exigem o recálculo desse valor para anuir com a venda e com a transferência do valor do financiamento. Para o comprador o valor da prestação recalculado dessa forma torna inviável a aquisição do imóvel, e por isso o contrato de gaveta é a opção mais fácil e barata.

Assim, o novo proprietário começa a pagar o financiamento como se fosse o antigo comprador sem a intervenção da instituição e com a intenção de que, ao concluir o pagamento, poderá tomar posse do imóvel oficialmente e adquirir a propriedade definitivamente. Acontece que esse tipo de negócio tem tudo para dar errado, e aí existem inúmeros “imprevistos” que podem acontecer no meio do caminho.

Se o proprietário original que mantém o financiamento junto à instituição vier a falecer, o imóvel terá que entrar em inventário e tanto o comprador quanto os herdeiros terão problemas com o seguro de vida vinculado ao contrato que prevê a quitação do imóvel no caso de falecimento, dentre outros problemas. Além disso, o comprador deve contar com a possibilidade de que o vendedor tenha agido de má-fé. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente o mesmo imóvel, uma vez que não há registro da operação em nenhum lugar.

Se o vendedor, por exemplo, tiver problemas de outra ordem na Justiça, o imóvel pode ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que perante a lei o imóvel continua sendo de “propriedade” do vendedor.

Esses são apenas alguns exemplos. O vendedor não fica fora e também corre riscos com esse tipo de negócio, embora menores. Se o novo comprador, por exemplo, deixar de pagar o financiamento, é em nome dele que a instituição financeira vai efetuar a cobrança, podendo inclusive inscrever o débito no SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito), até chegar à cobrança judicial e suas complicações. Mas sempre há uma luz no fim do túnel para aqueles que optaram por formalizar esse tipo de negócio, embora repito, muito arriscado.

Já existe decisão do Tribunal de Justiça no sentido de que o consentimento do banco para efeito de transferência de contrato e financiamento no âmbito do SFH (requisito do art. 1º, parágrafo único, da Lei nº 8.004/90) não precisa ser expresso, podendo ser apenas tácito. Assim, passando o banco a receber do comprador o valor das prestações, haveria uma presunção de conhecimento e, conseqüentemente, de aceitação da alienação do imóvel efetuada.

Essa decisão, porém, considerou as particularidades do caso julgado, mas, não deixa de ser uma possibilidade ou uma esperança para quem está na mesma situação.